Осуществление государственного кадастрового учета в связи с узаконением переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

    С 08.01.2019 вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих  переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» от 27.12.2018 №558-ФЗ (далее – Федеральный закон №558-ФЗ).
    В отличие от ранее действовавшего законодательства, регламентирующего порядок переустройства и перепланировки «жилого     помещения» (глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Федеральным законом №558-ФЗ данный порядок предусмотрен для «помещений в многоквартирном доме». До указанных изменений переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения проводились в рамках капитального ремонта.
    В силу положений ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме; перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
    Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
    Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
    1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
    2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
    3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном ч. 2 ст. 40 ЖК РФ;
    4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
    5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
    6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
    Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные п. п. 4 и 6 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), документы, предусмотренные п. 2 ч 2 ст. 26 ЖК РФ. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в ЕГРН;
технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
    Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 ст. 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии со ст. 26 ЖК РФ возложена на заявителя.
    Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).
    Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 №266 утверждена форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
    Предусмотренный ч. 5 ст. 26 ЖК РФ документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
    Согласно ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.
    На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).
    Как следует из п. 5 ч. 1 ст. 32 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее –     Федеральный закон), органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов), в том числе об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке).
    При обращении в орган регистрации прав заинтересованного лица с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН в рамках положений ст. 33 Федерального закона орган регистрации прав самостоятельно запрашивает необходимые документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления.
    Таким образом, с 08.01.2019 установлен единый порядок организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, как жилых, так и нежилых.
    Следует отметить, что переустройство и (или) перепланировка помещения не влечет изменение права собственности на такое недвижимое имущество определенного лица, соответственно, юридический акт признания и подтверждения прав органом регистрации прав не совершается. При внесении сведений в ЕГРН в такой ситуации важно наличие документов, подтверждающих соблюдение установленного законом порядка узаконения перепланировки и (или) переустройства.
    В этой связи, если перепланировка (переустройство) нежилого помещения в многоквартирном доме осуществлены до вступления в силу Федерального закона №558-ФЗ в соответствии с ранее действовавшим порядком (в рамках капитального ремонта), что подтверждает кадастровый инженер в заключении, являющемся неотъемлемой частью технического плана, препятствий для внесения сведений в ЕГРН по заявлению правообладателя не усматривается.

Тип документа: